O condomínio edilício é formado por partes que são objeto de propriedade exclusiva e partes que são de propriedade comum dos condôminos. O condômino exerce poder exclusivo sobre a unidade imobiliária objeto de sua apropriação e utilização privativa (apartamento, lote, sala etc.) e, simultaneamente, exerce em comunhão a titularidade sobre as partes do edifício destinadas ao uso comum de todos os condôminos (elevadores, portaria, área de lazer etc.). Portanto, há uma conjunção entre propriedade individual e copropriedade.
A contribuição condominial tem como finalidade fazer frente às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio quanto à administração, conservação e manutenção da propriedade comum. Inclusive, o inadimplemento dos encargos condominiais pode gerar a própria perda do direito de propriedade a fim de evitar o enriquecimento ilícito do condômino inadimplente ante a oneração sobre os demais moradores.
Assim, além da cobrança extrajudicial e judicial das cotas condominiais, a restrição ao condômino inadimplente de utilizar da propriedade comum (elevador, piscina, salão de festas, churrasqueira) é medida que deve ser evitada pelo condomínio. Em recente decisão, a terceira turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu que não há amparo legal que impeça o condômino inadimplente a utilizar o clube de um condomínio (Resp. 1.564.030, julgada em agosto de 2016).
O entendimento do STJ teve como pressuposto que o direito do condômino ao uso das partes comuns decorre da própria constituição da unidade imobiliária, que abrange inseparavelmente a propriedade individual e a copropriedade. Embora a imposição legal atribuída a todos os condôminos de contribuir com as despesas condominiais se revele essencial à manutenção do edifício, a restrição dirigida ao condômino inadimplente de utilização das partes comuns gera, em verdade, uma violação ao direito de propriedade.
Desse modo, ainda que a restrição imposta estivesse prevista no regimento interno, o STJ concluiu que o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange como parte inseparável a fração ideal no solo e as outras partes comuns.
Em caso de inadimplemento, o condomínio deve se utilizar dos meios legítimos e idôneos para a cobrança, a qual foi facilitada com o novo Código de Processo Civil, que incluiu o crédito referente às contribuições condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais.
Sem dúvida, nenhuma medida mostra-se mais viável e justa na busca da satisfação do crédito pelo condomínio do que valer-se das sanções pecuniárias previstas em lei e na convenção. A cobrança pode ser agravada nos casos de permanente situação de inadimplência, com aplicação de multa correspondente ao quíntuplo do valor da respectiva cota condominial, podendo chegar ao décuplo nos casos em que o comportamento do devedor contumaz evidencie uma postura transgressora das regras impostas à coletividade, comprometendo a solvência financeira do condomínio (artigos 1.336, parágrafo único, e 1.337 do Código Civil).
Nos espaços que necessitem de agendamento, como churrasqueiras e salão de festas, nada mais justo do que conceder aos condôminos adimplentes a preferência para a utilização em relação aos inadimplentes. Inexistindo essa hipótese, não há motivos para proibir a sua utilização pelos demais condôminos.
Fonte: Texto originalmente publicado na Revista & Condomínio – Ano 3º – nº 8 – Em Outubro a Dezembro / 2016 – Páginas 7 a 9. Os artigos assinados são de responsabilidade dos autores e não refletem necessariamente a opinião da revista e da Contractual.
