ATUALIZAÇÃO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO:

uma árdua missão

A atualização do regimento interno e da convenção condominial é sempre um árduo trabalho. A modificação destes instrumentos muitas vezes vem da necessidade de modernização das cláusulas em função do tempo, ou ainda pela má elaboração de tais instrumentos por parte de construtoras e incorporadoras, refletindo em regras que não atendem aos anseios da coletividade.

 A atualização do regimento interno e da convenção condominial é sempre um árduo trabalho. A modificação destes instrumentos muitas vezes vem da necessidade de modernização das cláusulas em função do tempo, ou ainda pela má elaboração de tais instrumentos por parte de construtoras e incorporadoras, refletindo em regras que não atendem aos anseios da coletividade.

Com a emissão do “habite-se” e cumprimento das demais exigências legais, o incorporador, via cartório, apresenta os documentos para a instituição do condomínio, ratifica (confirma) os termos da minuta da convenção já arquivada naquele primeiro momento e solicita a abertura das matrículas individualizadas de cada unidade. Também pode ocorrer de o construtor optar por não negociar as unidades na planta e entregar as obras já concluídas para proceder às vendas. Nesse caso, ele irá solicitar ao cartório a instituição de condomínio direta, apresentando também, obrigatoriamente, a convenção de condomínio.

Em ambos os casos (havendo instituição e especificação das unidades com prévia incorporação ou não), a partir deste momento o condomínio está apto para ser instalado e passar a ser representado por um síndico. Ou seja, com a instituição do condomínio há o registro da convenção de condomínio no livro 3 do registro de imóveis, não sendo a ratificação (confirmação) da convenção em assembleia ato necessário.

Legalmente, o quórum para se alterar a convenção é de 2/3 dos condôminos (art. 1.351 do CC), já o regimento interno pode ser alterado com maioria simples, seguindo a regra geral do art. 1.352 do Código Civil, salvo quando se tratar de questões que envolvam quórum específico, e desde que a convenção não defina quórum maior.

Artifícios como deixar a assembleia em aberto, ou em sessão  permanente, não devem ser realizados para a obtenção de quórum, e quando feito são rechaçadas pelo judiciário. O fato de muitas vezes o registro de imóveis não se ater ao desmembramento da assembleia e se fixar apenas ao quórum não torna o ato legal e, se contestado, fatalmente ensejará na anulação da assembleia.

Nesse sentido o Superior Tribunal de Justiça – STJ se manifestou:

Recurso especial – ação de nunciação de obra nova – julgamento antecipado da lide – possibilidade – cerceamento do direito de defesa – não-ocorrência, na espécie – assembleia – insuficiência de quorum – ratificação posterior – impossibilidade – necessidade da colheita de votos nas reuniões congregassionais recurso especial improvido. […]. 3. A assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quorum eventualmente não verificado na sua realização. 4. Recurso especial improvido. (STJ – REsp: 1120140 MG 2009/0016163-4, Relator: Ministro Massami Uyeda, data de publicação: de 23/10/2009)

Algumas convenções trazem em seu corpo o regimento interno, caso em que sua alteração se dará no mesmo quórum previsto para as convenções de 2/3 dos condôminos.

QUAL SERIA A SAÍDA PARA ALTERAR A CONVENÇÃO?

Não existe segredo, o quórum deve ser alcançado com um trabalho prévio, com a obtenção de procurações e, se necessário, com a criação de uma comissão para auxiliar nos trabalhos.

Porém, algumas questões que não estejam reguladas na convenção ou no regimento interno podem ser implantadas como complementação ou anexo deste último, desde que: a) não contrariem o regimento interno; b) não exista a previsão na convenção de quórum especial para alteração do regimento inter- no e ainda, c) não tratem de assuntos para os quais a lei estabeleça quórum especial, assim poderão ser modificados através de assembleias com quóruns de maioria simples.

Por fim, antes de alterar uma convenção sugiro a visita formal ao cartório de registro de imóveis para a verificação dos procedimentos administrativos que serão necessários para a alteração. Não obstante, mesmo que a convenção aprovada e sem registro tenha valor (Súmula 260 do STJ), o melhor caminho é a averbação no livro 3 do registro de imóveis para que surta efeitos contra terceiros e tenha sua representação e força garantida perante instituições financeiras e outros órgãos em que seja preciso apresentar tais instrumentos.

ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO PARA MODIFICAR ÁREAS COMUNS

Os condomínios são construídos de certa forma para atender aos anseios do incorporador e dos futuros adquirentes, em um determinado momento, porém, ao longo dos anos os interesses dos que ali coabitam podem mudar. Os antigos proprietários mudam, falecem, os filhos crescem   pessoas com perfis diferentes adquirem as unidades; e aí pode começar um problema.

Um exemplo: as áreas comuns em prédios que não dispõem de espaços coletivos muitas vezes podem ser um problema. O que precisa ser considerado primeiramente é o que está descrito no ato de instituição do condomínio, o qual vai elencar a destinação que tem aquelas áreas.

E, como visto acima, em regra a alteração da convenção condominial exige a provação de 2/3 dos votos dos condôminos; ainda mais difícil é a alteração na destinação do edifício, pois será necessária a unanimidade dos condôminos (art. 1.351 do CC), ou seja, todos precisam concordar. Isso ocorre para aquele que comprou um apartamento tranquilo e buscou sossego, sem área de lazer, não se depare com a desocupação da casa do zelador e transformação do local em uma academia que fique em cima, ou embaixo da cabeça daquele que buscou sossego.

Alguns relatos nos trazem situações em que, por exemplo, uma área destinada à caixa d’água ou ao hall social acaba sendo utilizada para se fazer churrasco, o que desvia a destinação da área e pode colocar inclusive em risco os condôminos.

O condomínio deve ser utilizado para o fim que se destina conforme descrito em convenção e a destinação das suas áreas deve respeitar o mesmo instrumento, o que está previsto no art. 1.335, II e art. 1.336, IV do Código Civil.

Alterar a destinação de uma área requer quórum de 100% (unanimidade) dos condôminos (art. 1.351 do CC), além das adequações necessárias na convenção. Já o acréscimo a situações existentes exige quórum de 2/3 dos condôminos (art. 1.342 do CC). Nesse sentido:

[…] terraço de condomínio edilício – área de uso comum – uso exclusivo por alguns condôminos – necessidade de aprovação pela unanimidade dos condôminos – art. 1.351, do cc/2002 – realização de benfeitorias em espaço comum – necessidade de aprovação em assembleia por 2/3 dos condôminos – art. 1.342 do cc/2002 – ressarcimento – impossibilidade – sentença mantida. […] O terraço, nos condomínios edilícios, constitui área comum dos condôminos, salvo disposição contrária da convenção de condomínio do edifício. Caso os condôminos queiram alterar a convenção de condomínio, dispondo acerca da mudança de destinação de área do condomínio, dependerá de aprovação, por unanimidade, nos termos do art. 1.351 do CC/2002. Para realização de obras em partes comuns do edifício, se faz necessária a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, conforme art. 1.342 CC/2002, caso contrário, aquele que realizou as obras, assume para si o risco de se ver onerado pela benfeitoria construída sem a devida autorização.(TJ-MG – AC: 10024097050439001 MG, Relator: José de Carvalho Barbosa, Publicação: 13/04/2018) (grifei)

É importante frisar que alterar a destinação de uma área no condomínio não tem a ver com utilização de área comum com bom senso ou permitir situações pequenas que atendam a coletividade sem contrariar a lei.

Por exemplo: uma área lateral de um prédio que tem a finalidade de trânsito de pedestres e, digamos, seja uma área tranquila, onde moradores podem bater papo, crianças jogarem uma bola. Nesse caso, o entendimento é de que essa situação não se configura como alteração na destinação da área, apenas otimiza o uso do espaço e pode ser feita desde que não traga qualquer perturbação ao sossego e segurança dos demais, desde que passe pela aprovação da assembleia com quórum de maioria simples.

No entanto, alterar a academia do prédio para uma área de moradia ou para depósito, modifica a destinação da área e requer quórum de 100% (unanimidade) dos condôminos (art. 1.351 do CC). Se for o caso da construção de uma marquise para a área da churrasqueira, o quórum seria aquele do art. 1.342 do CC, já mencionado. Socorro-me ainda aos ensinamentos de Biasi Ruggiero, que em sua obra Questões Imobiliárias (Editora Forense, 1997) , diz:

“Com efeito, é preciso haver algum elastério quando se trata de alteração de pequeno porte, desde que mantida a área para finalidade de interesse comum, uma vez não podem ficar dependentes da unanimidade dos condôminos, em razão da extrema dificuldade que isso representaria no relacionamento condominial […] bastaria uma vontade caprichosa para impedir um plano que convenha aos interesses da maioria”.

FONTE: Texto originalmente publicado na Revista Direito & Condomínio  |  Ano 6  | Edição n.17 | Mês Janeiro a Março de 2019 | Páginas 12 a 14. Obs: Os artigos assinados são de responsabilidade dos autores e não refletem necessariamente opinião da revista e da Contractual.